صفر تا صد ممیزی املاک

امروزه دسترسی به اطلاعات به روز و دقیق اجزا شهر و قطعات ملکی در محدوده شهری، یکی از الزامات سازماندهی و برنامه ریزی شهری است که توسط ممیزی املاک به دست می آید. ممیزی املاک به صورت حرفه ای به برداشت، تفکیک، طبقه بندی آمار املاک و گذرگاه های شهری اختصاص دارد. مدیران و برنامه ریزان شهری برای اینکه خدمات شهری را با توجه به رشد جمعیت به خوبی اجرا نمایند، نیاز به اطلاعات به دست آمده از ممیزی خواهند داشت. با ما تا پایان همراه شوید تا با صفر تا صد ممیزی املاک به خوبی آشنا شوید.

طرح ممیزی املاک

ممیزی در لغت به معنی جداسازی و تفکیک است، اما در مباحث مهندسی ممیزی املاک به معنی دقیق شدن، تشخیص و تفکیک املاک (ببینید: تفکیک آپارتمان ) در سطوح شهری و روستایی است تا اطلاعات جامعی درباره املاک از جمله: نام مالک، مساحت عرصه و اعیان، شماره سند و… را بر اساس قوانین عمران و نوسازی شهری توسط سازمان شهرداری در یک بانک اطلاعاتی در هر 5 سال یک بار جمع آوری گردد.

هدف از ممیزی املاک

هدف از ممیزی املاک به دست آوردن اطلاعات جامع شهری و ایجاد بانک توصیفی برای استفاده در برنامه ریزی ها و مدیریت خدمات شهری می باشد. با داشتن بانک جامع از سطوح شهری می توان علاوه بر وضعیت شهرها با استفاده از نقشه های هوایی و عکس هوایی اطلاعات کامل جغرافیایی از شهرها در دست داشت و مدیران ارشد شهرداری ها بر اساس این اطلاعات دریافتی، برنامه ریزی ها و مدیریت خدمات را با توجه به ظرفیت های موجود به کار گیرند.

با توجه به اینکه شهرداری هر شهر دارای واحدها و ادارات ذی ربط است، به همین خاطر میزان اطلاعاتی که از طریق انجام ممیزی به دست می آید از حجم بسیار بالایی برخوردار است و باید با استفاده از سیستم های الکترونیکی و رایانه ای این اطلاعات را طبقه بندی نمود.

انجام ممیزی املاک با دو حالت پیش رو خواهد بود در حالت اول ممیزی با کمترین اطلاعات صورت پذیرد. در این حالت به وضوح مشخص است که اطلاعات برداشتی کامل نیست و با توجه به گران بودن اجرای ممیزی، صرفه اقتصادی نخواهد داشت. در این شرایط مدیر شهرداری هر شهر برای اینکه اطلاعات پایه ای مورد نیاز برای مدیریت شهری را در اختیار داشته باشد طی برنامه ای، اطلاعات قابل برداشت را به صورت سطحی در دستور کار قرار می دهد تا بر اساس اطلاعاتی که به دست آید بتواند مدیریت خدمات شهری را اجرایی نماید.

اما در حالت دوم انجام پروژه های بسیار بزرگ نیاز به ساماندهی و کسب اطلاعات توصیفی و مکانی شهر است که در این شرایط هزینه انجام بسیار بالا خواهد بود و علاوه بر آن نیاز به سیستم مدون و کارآمد خواهد بود تا از بروز شکست جلوگیری شود به همین ترتیب از ممیزی املاک برای ارزیابی و مدیریت داده های شهری توسط سازمان شهرداری از اهمیت بالایی برخوردار خواهد بود. خاطر نشان می سازد که برای کلان شهرها و شهرهای بزرگ که میزان داده ها بسیار زیاد و از حجم بالایی برخوردار است استفاده از سیستمی واحد الزامی خواهد بود.

مزایای ممیزی املاک

از جمله مزایای ممیزی املاک می توان به موارد ذیل اشاره کرد که عبارتند از:

• قابل مشاهده بودن نقشه معابر، املاک در نرم افزارهای داده جغرافیایی همچون گوگل ارث، Arc gis و…
• به وجود آوردن سیستم واحد و جامع از گذرگاه های شهری و املاک
• دسترسی سریع شهروندان به اطلاعات جغرافیایی املاک
• قابلیت ارائه خدمات جغرافیایی در سیستم نوسازی و شهرسازی به صورت هماهنگ و یکپارچه
• اطلاع یافتن از اطلاعات وضع موجود املاک و گذرگاهها از نظر متراژ کاربری ها و…
• نگهداری و ثبت سابقه گذرگاهها، املاک و مشاغل در سیستم اطلاعات جغرافیایی
• قابلیت ارائه گزارشات مورد نظر از نظر تعداد، قطعات املاک به همراه کاربری های متفاوت آنها
• قابلیت تهیه گزارشات آماری در سطح های گوناگون به صورت نموداری
• از پرداخت نکردن وجوه عوارض جلوگیری می نماید و باعث پرداخت به موقع عوارض می گردد
• قابلیت جستجوی مالک، املاک مورد نظر روی نقشه های دولتی و خصوصی
• قابلیت جستجوی کاربری های مختلف بر اساس جانمایی روی نقشه و طرح های مصوب
• قابلیت آدرس یابی و دستیابی به گذرگاهی خاص
• پیدا نمودن موقعیت اشتراک های برق، گاز، آب و تلفن روی نقشه، پلاک ثبتی  و…

مراحل اجرای ممیزی املاک چیست؟

در ابتدا روی وضع موجود شهر، تحقیق و مطالعه صورت می گیرد تا شهر از نظر مواردی همچون: حریم، تعداد قطعات املاک، سوابق، تقسیمات شهری، جمعیت و… بررسی گردد. بعد از اینکه وضعیت موجود شهر تعیین تکلیف شد مطالعه و تحقیق روی طرح های هادی، تفصیلی و جامع به همراه بررسی نقشه های هوایی، تفکیکی و… در دستور کار قرار خواهد گرفت.

بعد از اینکه نقشه ها و طرح ها مورد بررسی قرار گرفتند، در مرحله دوم آگاه سازی و اطلاع رسانی به مردم می رسد تا بدین ترتیب مردم از مزایا و دلایلی که باید ممیزی املاک صورت پذیرد به خوبی آگاه شوند. برای اجرای ممیزی نیاز به استخدام افرادی در موقعیت شغلی سرممیز، مامور ممیزی، بازبین و… می باشد تا با طراحی فرم های ممیزی، چاپ کارت املاک و تامین تجهیزات مورد نیاز، اجرای ممیزی وارد مرحله عملیاتی پروژه شود.

در سومین مرحله نیاز به تهیه عکس های هوایی و نقشه های هوایی از وضع موجود خواهد بود تا بر اساس آن بتوان محله بندی و منطقه بندی صورت پذیرد. عملیات کدینگ نقشه وضع موجود و بلوک گردشی در شهر باید توسط اکیبپ های مختلف انجام گردد تا در دنهایت تمامی گذرگاه های اصلی و فرعی تعیین شوند. در این عملیات تمامی بلوک ها مورد بررسی قرار خواهند گرفت و سپس شماره گذاری می شوند تا با ثبت آنها در پایگاه اطلاعات GIS و سیستم شهرداری، برای شناسایی املاک در این سیستم ها مورد استفاده قرار گیرند.

در مرحله چهارم باید به شهروندان هر کوی و برزن با استفاده از تبلیغات پیامکی، تلوزیونی، رادیو، روزنامه، بنر، کارت های چاپی و… قبل از اجرای ممیزی املاک توسط تکنسین ممیزی، آگاه سازی و اطلاع رسانی در سطح وسیع انجام شود چرا که آگاه سازی و اطلاع رسانی همه جانبه به شهروندان بسیار مهم و الزامی خواهد بود تا بدین ترتیب با حضور یافتن تکنسین ممیزی در محلات و مناطق شهر، مدارکی همچون قولنامه، سند مالکیت، پروانه ساخت، قبض های برق، آب، گاز و… توسط شهروندان در اختیار مامورین ممیزی قرار داده شود. در اختیار قرار گرفتن مدارک فوق الذکر به اجرای با کیفیت تر ممیزی املاک کمک شایانی خواهد کرد.

خاطر نشان می سازد هرچقدر شهروندان در اجرای این طرح همراه شوند و مدارک مورد نیاز را در اختیار ماموران قرار دهند صحت اطلاعاتی که جمع آوری می شود بالاتر بوده و در نتیجه برداشت داده ها بسیار واقعی و مفیدتر خواهد بود. اطلاعات جمع آوری شده توصیفی و میدانی در چند مرحله توسط تکنسین بازبین ممیزی مورد بررسی قرار گرفته می شوند و در نهایت توسط تکنسین مجرب در فرم های طراحی شده برای ثبت در سیستم یکپارچه شهرداری اقدام می شود.

در مرحله پنجم اطلاعات به دست آمده با نقشه های رقومی که دارای لایه هایی همچون: مشاغل، متراژ عرصه و اعیان، طرح وفق GIS ترسیم می گردد و با تهیه عکس هوایی رقومی از املاک برای تهیه نقشه شهر اقدامات لازم صورت می پذیرد. بعد از اینکه نقشه شهر چاپ و تکثیر گردید، آموزش های لازم به همراه مشاوره و نگهداری از اطلاعات در دستور کار قرار داده می شود.

ممیزی املاک در GIS

با توجه به اینکه حجم اطلاعات جمع آوری شده بسیار بالا خواهد بود برای جلوگیری از هر گونه آسیب و تخریب اطلاعات نیاز به استفاده از روش سیستم داده جغرافیایی یا GIS است تا طرح ممیزی به خوبی در تمامی نقاط کشور به خوبی اجرا گردد و در بستر سیستم داده جغرافیایی به راحتی می توان اطلاعات به دست آمده را در صورت نیاز به روزرسانی کرد یا در نگهداری اطلاعات و تهیه نقشه و… بر اساس GIS اشاره کرد.

لازم به ذکر است با توجه به گسترش شهرها نیاز خواهد بود که ممیزی املاک هر 5 سال یکبار تکرار شود و بر این اساس داده های وضع موجود همواره از ارزش و اهمیت بالایی برخوردارند و در اجرای برنامه ریزی ها و مدیریت شهری بسیار کاربردی خواهند بود.

انواع روش های ممیزی اراضی چیست؟

روش های ممیزی اراضی در شهرهای ایران به یکی از 4 دسته زیر با توجه به شرایط موجود تقسیم بندی می شوند که عبارتند از:

1. شهرهایی که جمعیت آنها کمتر از بیست هزار نفر است.
2. شهرهایی که جمعیت آنها بین 20 تا 60 هزار نفر است.
3. شهرهایی که جمعیت آنها بیش از 60هزار نفر هستند و هیچگونه منطقه ای ندارند
4. شهرهای بزرگ دارای نواحی و مناطق متعدد

برای درک بهتر نسبت به هر روش، به اختصار هر کدام از این روش ها را توضیح خواهیم داد.

نحوه ممیزی اراضی برای شهرهایی با جمعیت کمتر از 20 هزار نفر

در ممیزی اراضی برای شهرهایی با جمعیت کمتر از 20 هزار نفر به دلیل نبود محلات، کار ممیزی توسط یک سر ممیزی و دو مامور ممیزی در زمان معینی صورت می پذیرد.

نحوه ممیزی اراضی شهرهایی که جمعیت آنها بین 20 تا 60 هزار نفر

اغلب این نوع شهرها به دلیل نبود ناحیه و دارا بودن 6 محله، برای انجام ممیزی اراضی از یک سر ممیز و تعداد 3 الی 12 نیروی ممیزی در زمان مشخص انجام می گیرد.

نحوه ممیزی اراضی شهرهایی که جمعیت آنها بیش از 6 0هزار نفر

ممیزی اراضی در شهرهایی که جمعیت آنها بیش از 60 هزار نفر است و به دلیل نبود منطقه و دارا بودن نواحی متعدد بدین شکل است که یک سر ممیز شهر قرار داده می شود و برای هر ناحیه یک سر ممیز در نظر گرفته می شود و هر سر ممیز دارای چند مامور ممیزی است تا در زمان مشخص کار ممیزی صورت پذیرد.

نحوه ممیزی اراضی شهرهای بزرگ دارای نواحی و مناطق متعدد

ممیزی اراضی در شهرهای بزرگ که از نواحی و مناطق مختلفی برخوردارند کمی سخت خواهد بود چرا که حجم داده ها بسیار زیاد است به همین خاطر یک سر ممیز شهر قرار داده می شود و برای هر منطقه یک سر ممیز منطقه، هر منطقه دارای چند ناحیه، برای هر ناحیه یک سر ممیز قرار داده می شود. هر سر ممیز ناحیه با همراهی چند مامور ممیزی در زمان مشخص کار ممیزی را انجام می دهند.

فرم های ممیزی املاک شامل چه اطلاعاتی است؟

قبل از اینکه ممیزی املاک در شهرها اجرایی شود یکسری فرم ها که اغلب در قالب 5 فرم طراحی و چاپ می شود که بر اساس سلایق مدیران هر شهر دستخوش تغییرات می شود، اما به صورت کلی از یک فرمت واحد برخوردارند. اطلاعات فرم های ممیزی املاک در 5 دسته قرار می گیرند که عبارتند از:

1. داده های مربوط به عرصه و اعیان املاک (کد ملک، آدرس ملک، موقعیت زمین، کروکی ملک، نوع مالکیت، اطلاعات اعیانی ساختمان، شماره اشتراک آب و برق و…، تاسیسات ساختمان، پروانه پایان کار و…)
2. داده های مربوط به ساختمان ها (کلاسه نوسازی، تعداد طبقات، نوع کاربری و… )
3. داده های مربوط به آپارتمان های ملک (آدرس آپارتمان، سال ساخت، انشعابات، مشترکات، میزان عرصه، درب ورودی، نوع مالکیت، شماره قطعه، پلاک ثبتی و…)
4. داده های مربوط به کوچه ها و گذرگاه ها (شماره بلوک، مشخص بودن معابر درون بلوک، معابر فرعی داخل بلوک، کروکی بلوک و…)
5. داده های مربوط به واحدهای صنفی (آدرس واحد شغلی، مشخصات تابلو به همراه ابعاد آن، مساحت واحد صنفی، اطلاعات مالک صنفی، رده شغلی و…)