روش تفکیک سند مشاع و تنظیم سند رسمی چگونه است؟

تفکیک سند مشاع آپارتمان های ساخته شده در بافت فرسوده دغدغه بسیاری از مالکین خانه های قدیمی و وراث یک ملک می باشد. منظور از ملک مشاع ملکی است که دو یا چند مالک دارد و هر فردی از آن ملک سهمی دارد به عنوان مثال در یک آپارتمان 4 طبقه هر یک از ساکنین آن ساختمان امکان دارد به طور مساوی یک نیم دانگ سهم از آن ملک داشته باشند و سند خود را تفکیک نکرده باشند. در ادامه به بررسی نحوه تفکیک سند مشاع می پردازیم.

تفکیک سند مشاع چیست؟

گاهی اوقات اشخاصی که به طور شراکتی در یک ملک سهم دارند قصد دارند به طور جداگانه ملک خود را بفروشند یا حتی از ملک خود به عنوان وثیقه استفاده کنند در این صورت باید برای تفکیک سند مشاع خود اقدام کنند. برای تفکیک سند مشاع هریک از شرکا به طور جداگانه یا به طور مشترک می توانند اقدام کنند هر یک از شرکا بعد از اینکه مراحل جدا کردن سند را انجام دادند می توانند سندی دریافت کنند که به اندازه سند اولیه اعتبار داشته باشد. گاهی اوقات برای جدا کردن سند باید از طریق افراز ملک اقدام کرد. افراز به معنی تقسیم کردن سهم افراد در ملک مشترک می باشد. در سند مالکیت اولیه که تفکیک نشده است اسم تمام شرکای ملک قرار داده می شود. در واقع زمانی که ملک متعلق به چندین نفر باشد اما مساحت فیزیکی آن جدا نشده باشد به آن مشاع گفته می شود. هر یک از شرکا می توانند درخواست افراز ملک را بدهند در این صورت ملک مورد نظر با توجه به سهم هر فردی از لحاظ مساحتی جداگانه می شود و برای هر شخص تقاضا دهنده یک سند جداگانه صادر می شود. (همچنین در صورتی که تنها متراژ عددی برای شما مهم میباشد با نقشه برداری و نقشه تفکیکی به صورت جداگانه میتوان از متراژ هر سهم باخبر شد)

تفاوت تفکیک سند مشاع و افراز ملک

افراز ملک یک کار حقوقی می باشد از آن جایی که در برخی از مواقع شرکا تمایلی به تفکیک سند مشاع ندارند چنانچه یکی از شرکا اقدام به تفکیک سند مشاع کند سایرین به اجبار باید در دادگاه حاضر شوند و روند افراز ملک را انجام دهند و افراز ملک و تفکیک سند مشاع تفاوت هایی با هم دارند که عبارتند از:

·        در افراز، مالکین سند مادر چندین نفر هستند در این نوع سندها مساحت فیزیکی ملک هر یک از شرکا مشخص نیست به همین جهت ممکن است یکی از شرکا یا همه ی آنها درخواست جدا کردن سند را داشته باشند اما در تفکیک سند مشاع ممکن است مالک یک نفر باشد و تقسیم فیزیکی مساحت ملک نیز در سند مشخص باشد اما شرکا تمایل داشته باشند تا هریک سند جداگانه داشته باشند.

·        در تفکیک سند مشاع صرفا سند مشترک جدا می شود و هر فردی یک سند جداگانه دریافت می شود اما در افراز علاوه بر سند متراژ و مساحت فیزیکی ملک نیز جدا می شود.

·        در افراز ملک برای تقسیم ملک نیاز به رای دادگاه است اما در تفکیک سند مشاع نیاز به تشکیل صورت جلسه می باشد.

مراجع رسیدگی به افراز ملک

از آنجایی که عموما افراز ملک بر مبنای اجبار انجام می گیرد شرکا باید در دادگاه حضور پیدا کنند اما چنان چه کارهای ثبتی سند انجام گرفته باشد در دفتر ثبت اسناد نیز می توان کارهای مربوط به افراز ملک را انجام داد. یکی دیگر از تفاوت های تفکیک سند مشاع و افراز ملک در این است که در تفکیک سند دیگر شراکتی وجود نخواهد داشت اما در افراز ملک ممکن است یکی از شرکا سهم خود را جدا کند اما سند برای باقی شرکا به صورت مشاع باقی بماند.

مراحل تفکیک سند مشاع چگونه است؟

·        باید در ابتدا فرم درخواست تفکیک سند مشاع توسط شرکا تکمیل شود سپس به اداره ی ثبت ارائه شود.

·        سهم هریک از شرکا به طور جداگانه از هم تفکیک می شود بدین ترتیب سند اولیه توسط اداره ثبت باطل می شود و بر اساس سند اول یک تقسیم نامه برای شرکا لحاظ می شود در این تقسیم نامه شرح ملک مورد تقسیم ذکر می شود.

·        در این مرحله بر اساس فرم تقسیم نامه یک صورت مجلس تفکیکی توسط مسئول مربوطه ثبت می شود در این صورت مجلس مساحت هریک از تفکیک آپارتمان ها به طور جداگانه ذکر می شود.

·        اسنادی که توسط شرکا تهیه می شود به همراه صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می شود و بدین ترتیب برای هر یک از آپارتمان ها یک سند جداگانه تنظیم می شود.

یکی دیگر از تفاوت های تفکیک سند مشاع و افراز ملک در این است در تفکیک سند اگر یکی از شرکا موافق نباشد کار تفکیک به طور کامل کنسل می شود اما در افراز ملک هیچ یک از شرکا حق ندارند اعتراض کنند مگر اینکه اعتراض خود را از طریق مراجع قانونی دنبال کنند.

ببینید: جانمایی پلاک ثبتی 

قبل از ثبت ملک یا بعد از ثبت ملک سند انتقال پیدا می کند؟

·        انتقال سند ملک قبل از تفکیک سند مشاع امکان پذیر است بدین صورت است که به تمامی شرکا اطلاع داده می شود که سند در حال انتقال است در صورتی که اعتراضی وجود نداشته باشد سند به آسانی انتقال پیدا می کند.

·        انتقال سند ملک پس از تفکیک سند مشاع امکان پذیر است و بدین ترتیب براساس قانون اسناد و مدارک اولیه باطل می شود و سند مالکیت جدید شکل می گیرد در این روش انتقال سند هر کدام از مالکین به طور جداگانه می توانند بخشی از سهم خود را بفروشند.

سند تک برگی ملک مشاعی چیست؟

همان طور که در ابتدای مقاله گفته شد قانون این حق را برای هریک از شرکا قائل می شود تا هر اندازه ای که فرد سهم دارد مطابق با آن یک سند مجزا دریافت کند. اگر مالک، سند قدیمی منگوله دار داشته باشد هر کدام از مالکین یا شرکا به طور جداگانه می توانند سند را از هم تفکیک کنند و یک سند تک برگی بگیرند. چنانچه سند ملک به صورت شش دانگ باشد ملک باید به صورتی باشد که بتوان آن را افراز کرد منظور این است که متراژ ملک به اندازه ای باشد که بتوان آن را برحسب طبقه یا واحد به راحتی از هم تفکیک کرد.

برای جداسازی ملک مشاع ابتدا باید برای ملک یک سند مشاع گرفت به همین جهت با در دست داشتن مدارک مربوطه باید به اداره ثبت مراجعه کنید و فرم درخواست خود برای دریافت سند شش دانگ را تنظیم کنید. یکی از ارگان هایی که باید افراز ملک مربوطه را تایید کند اداره ی شهرداری منطقه ملک می باشد از این رو اداره ثبت یک نسخه از مدارک را برای شهرداری ارسال می کند تا آن را تایید کند.

تنظیم سند ملک مشاع تفکیک شده چگونه است؟

مالکین ملک مشاع برای تنظیم سند باید ابتدا مراحل تفکیک سند را به طور کامل انجام دهند در غیر این صورت دریافت سند رسمی امکان پذیر نیست. چنانچه یکی از شرکا اقدام به فروش سهم خود کند باید مراحل تنظیم سند را به نام خریدار بزند در غیر این صورت خریدار می تواند از فروشنده شکایت کند.سندی که توسط مامورین دولت مطابق با قوانین و ضوابط تنظیم می شود را سند رسمی می گویند.

دعوی الزام به تنظیم ملک مشاع تفکیک نشده چیست؟

درخواست برای تنظیم ملک مشاع زمانی که سند تفکیک نشده امکان پذیر نیست و دادگاه این درخواست نمی پذیرد. زیرا اگر دادگاه این درخواست را بپذیرد حقوق سایر شرکا ضایع خواهد شد. امکان دارد در برخی از مواقع خریدار بخشی از ملک مشاع را خریداری کرده باشد به عنوان مثال 2 دانگ از 6 دانگ سند مشاع را خریداری کرده است در این صورت دادگاه طی حکمی فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد کرد. بدین ترتیب فروشند ابتدا باید درخواست خود مبنی بر تفکیک سند را ارائه دهد پس از آن باید به دنبال مراحل تنظیم سند رسمی باشد و آن را به خریدار انتقال دهد. درخواست تفکیک ملک مشاع باید در مراجع غیر قضایی دنبال شود اما درخواست تنظیم سند رسمی در دادگاه ارائه خواهد شد و هزینه دادرسی مطابق با منطقه ای که ملک در آن قرار دارد و تاریخ دادرسی محاسبه خواهد شد. پس از این که حکم توسط دادگاه صادر شد خریدار باید درخواست خود مبنی بر اجرای حکم به مراجع مربوطه ارائه دهد.دادگاه حکم را به فروشنده ابلاغ می کند و مدت زمانی به او فرصت می دهد تا حکم را اجرا کند. اگر فروشنده طبق فرصتی که از جانب دادگاه به وی داده شده اقدام نکرد ماموری از دادگاه کارهای مربوط به اجرای حکم را انجام خواهد داد.

ببینید: تفاوت پلاک ثبتی و تفکیکی

درخواست تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع تفکیک شده

درخواست تنظیم سند رسمی ملک مشاع باید به مراجع حقوقی ارائه شود و براساس آنچه در قانون آمده است هزینه بررسی این درخواست پرداخت می شود. به هنگام درخواست تنظیم سند رسمی به دادگاه باید دلایل خرید ملک و پلاک ثبتی به درخواست دادرسی ضمیمه شود. پس از آن دادگاه طرح دعوی را به خوانده ابلاغ می کند خوانده باید در دادگاه حضور پیدا کند و دفاعیات خود را طی لایحه ای به دادگاه ارائه دهد. دفاعیات خوانده می تواند مباحثی اعم از باطل یا جعلی بودن مبایعه نامه باشد. چنانچه تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه لحاظ نشده باشد خریدار می تواند طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که در تاریخ و دفترخانه مشخص برای تنظیم سند اقدام کند.